我国下月正式取消小区物业费,小区车位费涨价归谁管?

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我国下月正式取消小区物业费

我国下月正式取消小区物业费

小区车位费涨价归谁管?

小区停车费调价,必须走完这四步骤
  小区停车费上涨,业主又该怎样维权呢?根据自治区物价局《关于降低一批中介服务收费标准和放开下放部分商品服务价格管理的通知》,业内人士建议,首先应明确知道小区停车费调节所必须经历的4个步骤。
  第一步,公布成本变化情况;
  第二步,拿出调整标准方案,说明调价理由;
  第三步,就方案与业主协商。设立业主大会的小区,需经业主大会依照法定程序讨论同意后,与业主委员会签署或变更相关服务合同;未设立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,方可签署或变更相关服务合同;
  第四步,公示收费项目收费标准。物业服务企业(停车服务企业)和业主就住宅小区停车服务收费标准未达成新的约定前,仍执行现行标准。

 A

  谁的车位?

  三种情形:归开发商、归人防、归业主

  问:小区车位权属究竟归谁?

  王竹:小区车位的权属一般有三种情形,分别属于开发商、人防部门或全体业主共同共有。根据《物权法》第74条的规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,该条规定的车位,可推定所指的是,产权属于开发商的车位。

  (1)产权归开发商。依据是地下停车场所附着的土地使用权,非建筑区划内的小区公共设施,包括停车场、会所等由开发商取得产权。

  (2)产权归人防部门。人防部门主张权利的依据是《中华人民共和国人民防空法》,认为包括地下停车场在内的人防工程均属于国家所有,具体由人防办管理。

  (3)产权归全体业主。地下停车场作为整个小区的不可分割的公共配套设施,认为小区地下停车场或者面积上或者投资上已经分摊在有效的销售面积之中,因而,其产权当然属于全体业主共同共有。

  问:业主对小区车位有无优先使用权?

  王竹:《物权法》第74条规定, 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。根据该条法律的规定,小区业主对小区车位有优先使用的权益。也就是说,小区车位应当首先满足于小区业主使用,之后才能对外出租。

  问:为什么要规定小区业主的优先使用权?

  王竹:《物权法》在起草过程中,调研了深圳万科的多个楼盘,在此期间,刚好发生了一件有意思的事情,即有一个投资商购买了万科某盘的多个车位,而他本人又不是该小区的业主,购买车位后,他采取临停收取高额停车费的行为,让小区业主遭遇高价停车难题,调研组成员认为,这种行为直接侵犯了小区业主公平享有小区配套服务的权益,因此在《物权法》74条中作出了“首先满足业主需要”的规定。

  问:业主既然对小区车位享有优先使用权,那么业主是否有权享有“只租不买”的权益?

  王竹:从现行《物权法》第74条和相关规定来看,仅仅要求预留一定的残疾人停车位,要求开发商保留一定比例产权车位用于出租尚无法律依据,开发商是可以将全部的产权车位进行出售的。

  B

  政府该不该管?

  放开停车服务价格,是依法行政的具体体现

  问:小区车位是否应当放开政府指导价?

  袁嘉:从我国《价格法》的相关规定来看,与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格,以及资源稀缺(自然资源)的少数商品和服务价格,政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价。小区的停车服务,不属于政府指导价或政府定价的范畴,放开价格是政府依法行政的具体表现。

  社会要评判一个机制的价值,还是要考虑社会公共利益和消费者权益的损益程度。 是否需要放开价格管制,还需要考虑成本收益分析和进行实效研究。

  在实效研究方面,要将价格管制可能带来的低效能与其可能给社会公共利益和消费者福利带来的提升进行比较,如果进行价格管制的成本大于收益,就应该放开价格管制,如果相反,施行价格管制更有利于社会公共利益保护的话,政府就可以考虑恢复价格管制,但这种价格管制应当是一种最低程度的价格干预。

  价格形成问题,首先是小区车位的供给量和业主的需求量共同决定了小区停车费的价格。由于短期内小区停车位的供给与需求缺乏弹性,需方对价格敏感度不高,短期内的停车需求量不受太大影响。而随着时间推移,供给与需求将更富有弹性,因此从长远看,小区若要提高停车费,在短期内比长期中更容易。这也可以解释为何一放开停车费指导价,物管就马上出现单方面涨价的现象。

  从本质来看,小区停车场的停车服务,属于市场经济范畴,停车费价格过高终将引起更多的业主做出少买车、卖掉车甚至搬迁的决定,导致需求减少,进而影响小区车位所有者或委托管理者降低价格。可见,在市场经济中,小区停车费的价格调整,会自动使停车位及停车服务的供给和需求达到平衡,这便是“看不见的手”在配置资源。

  如果采取价格控制的手段,比如设置价格上限,或许在短期内,供需双方对政府指导价不太敏感,但长期的情况完全不同,由于供给与需求富有弹性,其结果导致停车位大量短缺。再加上缺乏激励,最终,物管得到了低费用,业主得到了低质量的车位和服务。因此,经济学家会认为在停车服务市场中,人为控制价格模糊了正常指引社会资源配置的信号,无疑是低效率的。